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GLOSARIO DE BIENES RAÍCES

Autor: Claudio Márquez Passy

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Todos los derechos reservados. 

¿DE VERDAD DESEAS FUNDAR TU PROPIA INMOBILIARIA?

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Propiedad Privada.

En materia estrictamente inmobiliaria, es la persona física, o moral, que tiene tres derechos sobre un inmueble, que a saber son el derecho de uso, el derecho de goce, y el derecho de disposición. El primero se refiere a poder ocuparlo, el segundo al derecho de disfrutar del producto como rentas, cosechas, etc. y el último al derecho de poder venderlo, hipotecarlo, darlo en prenda, etc. Vale la pena aclarar que no es lo mismo ser poseedor que ser propietario, pues el primero se refiere al derecho de uso estrictamente, es decir que puede estar ocupándolo como arrendatario, comodatario, o hasta como invasor, pero ello no le dará nunca la propiedad sobre dicho inmueble al carecer relativamente del segundo derecho (de goce), y no tener absolutamente derecho alguno del derecho de disposición.

Compraventa.

Es el contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa, y el otro a pagar un precio cierto y en dinero. Vale la pena aclarar que esta descripción es transcrita del código civil de la mayoría de los estados de la república, sin embargo en materia inmobiliaria, un juez podrá hacer válido un contrato verbal si hay suficientes testigos del acto celebrado, lo que significa que no es indispensable un contrato escrito y menos una escritura, para probar una compraventa, por lo que es recomendable asesorarse con el experto en la materia para evitar este tipo de riesgos.

Promesa de compraventa.

Es el contrato que da origen exclusivamente a obligaciones de hacer, y por lo mismo no genera obligaciones de dar, lo que significa que es un contrato donde se estipulan las condiciones de un contrato futuro donde habrá transmisión de propiedad, y a la par obligaciones de pago. Es recomendable no entregar dinero o cosas en un contrato de esta naturaleza, pues automáticamente este contrato de promesa (precontrato o contrato preliminar) se convertiría en una compraventa, generando confusión y dificultades en un eventual litigio. Hay que recordar que para un juez lo que cuenta es el contenido y no el título del contrato.

Permuta.

Es el contrato donde cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa por otra. En un contrato como este, debe de observarse que si hubiese dinero de por medio, este deberá de ser menor a la mitad del valor de la operación, pues al momento que el dinero involucrado es mayor, se convierte automáticamente en compraventa.

Comodato.

Es el contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder gratuitamente el uso de una cosa no fungible ( no consumible) y el otro se obliga a restituirla individualmente. En materia inmobiliaria se llama comodante al que da en préstamo y comodatario al que lo recibe. En el momento en que se pacte la entrega de alguna cantidad de dinero deja de ser comodato y puede convertirse en compraventa o arrendamiento, por lo que es recomendable no simular contratos de renta bajo el título de comodato, pues para el caso de controversia el juez podría tipificar un arrendamiento por el solo hecho que se demuestre que hubo entrega de dinero.

Registro Público de la Propiedad.

Es la institución que tiene como función primordial darle publicidad a los actos celebrados entre personas físicas o morales, mediante la inscripción de los títulos que contienen la transmisión, modificación, extinción, o gravámenes, del dominio o posesión de derechos reales sobre inmuebles. Cualquier persona puede conocer la situación jurídica de cualquier inmueble, mediante el pago de derechos a la institución local, y tener el historial de esa propiedad, mediante un documento llamado certificado de libertad de gravámenes, o Constancia de folio o Constancia de libro.

Posesión.

Es el poder ejercido sobre una cosa. La posesión es el aglutinamiento de dos derechos que son el de uso y el de goce, derivados del latín "Ius Utendi, y Ius Fruendi” en el cual la persona puede usar y disfrutar la cosa sin poder disponer de ella en tanto no tenga la propiedad.

Propiedad.

Es cuando se ejerce el poder sobre una cosa sin perjuicio de terceros, aglutinando el uso y el goce, y adicionando el derecho de disposición ( Ius Abutendi ) con el cual de poseedor se convierte en propietario pleno sobre la cosa.

Inmatriculación Administrativa.

Incorporación de un inmueble al Registro Público de la Propiedad, con el fin de que se introduzca a la vida registral. Inmatricular un inmueble no significa ser Propietario pleno, pues su efecto es ordenar y sacar de la clandestinidad a todos los inmuebles que en determinadas zonas nunca habían sido escriturados. Esta escritura siempre contendrá una cláusula donde se dejan a salvo, derechos de terceros, es decir que si alguien reclama posteriormente la propiedad de dicho inmueble, esta escritura no defiende al poseedor del título y/o del predio, pues alguien con mejores derechos podrá reclamar legalmente la propiedad a través de un juicio de reivindicación.

Usucapión.

Es el modo de adquirir una propiedad por el sólo transcurso del tiempo, a través de la posesión del mismo. La propiedad plena que le permitirá al poseedor gozar del derecho de disposición del inmueble, sólo le podrá ser otorgada mediante la vía judicial, a través de una sentencia ejecutoriada de un juez de lo civil, que inscrita en el Registro Público de la Propiedad servirá de Título de propiedad.

Prescripción Positiva.

Si un individuo en concepto de propietario, posee en forma pacífica, continua, y pública, podrá solicitar en un juicio de prescripción (usucapión) , la propiedad plena, y la condición es que deberá probar cinco años de haberlo poseído de buena fe.

Prescripción Negativa.

Del mismo modo que el anterior, pero la condición es haber poseído diez años el inmueble de mala fe.

Juicio de Prescripción (Usucapión).

Es el procedimiento judicial por el cual un particular solicita a un juez le otorgue la propiedad plena de un bien inmueble, para de ese modo pasar de simple poseedor a propietario, y adicionalmente contar con un título de propiedad (la sentencia ejecutoriada) inscrito en el Registro Público de la Propiedad, pudiendo de ese modo disponer plenamente de su inmueble, siendo apto de poder gravarlo, darlo en prenda, arrendarlo, etc.

Evicción.

Es cuando un juez dicta sentencia, y ésta causa ejecutoria para que un comprador pierda o se le prive de la cosa adquirida, por la razón de que un tercero tenga un derecho anterior. El Saneamiento para el caso de evicción, significa que el vendedor deberá resarcir el precio, daño y perjuicios que haya causado al comprador, si éste último fuera condenado a regresar el bien adquirido. Este concepto puede ponerse en cualquier contrato de compraventa como cláusula, pero su omisión no exime a las partes de su cumplimiento el cual se prevé en todos los códigos civiles.

Servidumbre.

Es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, y siempre habrá un predio llamado dominante y otro denominado sirviente, es decir que el primero tiene el dominio sobre la afectación del predio sirviente que deberá sujetarse en forma continua, discontinua, aparente o no aparente. Las servidumbres se clasifican en legales y voluntarias.

Servidumbre de paso.

Es una servidumbre legal donde un predio por encontrarse sin salida, podrá exigir al predio colindante un paso mediando una indemnización por abrir dicha salida. Si un árbol da frutos y éste abarca un predio colindante, el vecino está obligado darle paso para la recolección de los mismos. Si es necesario atravesar comunicaciones telefónicas o líneas de energía eléctrica, el predio sirviente está obligado a dar el paso para el tendido de dichas líneas y al paso necesario para la vigilancia y mantenimiento de las mismas.

Servidumbre de Acueducto.

Es una servidumbre legal donde todo aquel que desee utilizar agua de la cual pueda disponer, tiene el derecho de hacerla pasar por los predios intermedios hasta llegar a su inmueble. Deberá indemnizar a sus dueños por dicho paso, sin embargo se exceptúan en este tipo de servidumbre, edificios, patios, y jardines.

Servidumbre de Desagüe.

Es una servidumbre legal donde los predios inferiores que reciben aguas por mejoras agrícolas o industriales, están obligadas a dar este paso, pero del mismo modo a ser indemnizadas por el predio dominante. Si esta agua se vuelven insalubres el predio dominante está obligado a convertirlas en inofensivas.

Ad Corpus.

Del latín, es definir la modalidad en que se realizará la venta de un inmueble, cuando no se indica el área y se realiza por un precio determinado. La venta de una casa, un departamento, bodega, local comercial, etc son inmuebles claramente definidos, donde metros más o menos no afectan su naturaleza. Es importante señalar esta modalidad en todo contrato, para evitar una posible interpretación de que fuera bajo la figura de Ad Mensuram.

Ad Mensuram.

Del latín, es la modalidad en que se realizará la venta de un inmueble, cuando no está clara su superficie, y éste hay que señalarle sus límites a través de mojoneras o estacas y de ahí realizar el deslinde topográfico. Esta forma de realizar la venta casi siempre se referirá a un terreno rural y muchas ocasiones inclusive urbano. Es importante señalar esta modalidad en todo contrato, para evitar una posible interpretación de que fuera bajo la figura de Ad Corpus.

Gravamen.

Es simplemente la carga impuesta sobre un inmueble. Este concepto va ligado al tema del registro público de la propiedad, pues esta carga o gravamen es la obligación contraída por el propietario frente a un tercero, la cual queda inscrita en el folio o libro del inmueble, y sólo puede ser borrada por instrucción del acreedor o juez después del cumplimiento total de la obligación. Los gravámenes más conocidos son: La Hipoteca, La Fianza, y El Embargo, mismos que trataremos en futuros glosarios.

Inscripción.

Es la anotación hecha en el folio real o libro del inmueble en el Registro Público de la Propiedad (R.P.P.) . Las anotaciones pueden ser de las mas diversas categorías, como inscripción de propiedad que se refiere cuando cambia de propietario el inmueble, o inscripción de la hipoteca, la fianza, etc. Esta inscripción la hace precisamente el inscribidor que tiene a su cargo esta función en el R.P.P. y la realiza físicamente sobre un cartón llamado folio real o un libro si dicha inscripción es más antigua o es realizada en un R.P.P. que aún no cuenta con sistemas digitales o de folios.

Libro.

Como su nombre lo dice es un gran cuaderno empastado con hojas numeradas, y donde se asientan las inscripciones de las propiedades. Una característica es que en cada hoja existe un margen en blanco separado de una raya, donde se hacen las anotaciones o inscripciones marginales, es decir es la zona donde se inscribirán los gravámenes. Normalmente los libros se clasifican por Sección, Partida, Número y fojas para poder localizar cada inmueble. Este es un sistema que ha tendido a desaparecer ante la implantación del sistema de folio real.

Folio Real.

Es físicamente un cartón dividido en cuatro secciones que se despliegan donde la primera es la carátula donde se describe la ubicación, medidas y colindancias del inmueble. En seguida la parte llamada inscripción de propiedad, donde se harán los cambios de propietario, después la sección de gravámenes o limitaciones de dominio, donde como su nombre lo dice se anotan las cargas que pesan sobre la finca, y por último el área de anotaciones preventivas, mismas que se explican más adelante.

Prelación.

Es la preferencia que se tiene en una inscripción dentro del R.P.P. lo que significa que si se inscribe primero en tiempo un embargo, y al día siguiente una compraventa, tiene preferencia el acreedor sobre la propiedad, y de hecho podría ser rechazada la inscripción del aviso preventivo de la compraventa, para darle preferencia a la deuda que se tiene sobre dicho acreedor. Se parte del principio jurídico de que el primero en tiempo es primero en derecho.

1er. Aviso Preventivo.

En general es la inscripción que por su naturaleza sirve para dar prelación a los actos a realizar sobre un inmueble. El primer aviso preventivo es aquel por el cual, el notario que está en proceso de realizar una escritura, instruye al R.P.P. para que anote el nombre del comprador que está por realizar dicha operación. En general estos avisos tienen una caducidad de 30 días, por lo que si no se realiza la operación ya sea de compraventa, hipoteca etc. en ese término, el notario deberá mantener vivo dicho aviso, o en su caso podría entrar otro que pudiera tener preferencia. Este primer aviso preventivo viene acompañado del certificado de existencia o inexistencia de gravámenes.

2o. Aviso Preventivo.

Es aquel por el cual el notario instruye al R.P.P. diciéndole que ya realizó la operación y la acompaña con una copia de la escritura realizada. También da prelación este aviso y puede dejar fuera a cualquier intento de inscripción de otra naturaleza.

Aviso Preventivo de Embargo

Hay avisos preventivos de embargo, donde el juez avisa al R.P.P. que el inmueble en cuestión queda "amarrado” y no podrá ser vendido, hipotecado etc. en tanto no se resuelva el proceso judicial. Para el caso de que gane el acreedor, se trabará formal embargo sobre dicho inmueble.

Certificado de libertad de gravamen.

Es el documento oficial donde el R.P.P. certifica la situación del inmueble, y anota la existencia o inexistencia de gravámenes. Este documento le genera responsabilidad al R.P.P. pues para el caso de que reportara la inexistencia de cargas o gravámenes , y si las hubiere, tendrá que responder legalmente y en su caso económicamente frente al nuevo adquirente o al acreedor.

Existe un tipo de documento especialmente en el Distrito Federal llamado constancia de libro o Constancia de Folio, que mostrará la historia registral del inmueble, sin embargo este documento no le genera responsabilidad al R.P.P. y puede ser solicitado por cualquier persona.

Hipoteca.

Es el derecho real que adquiere un acreedor sobre un inmueble, en virtud de un préstamo en especie o en dinero que previamente le entregó al propietario. Este acreedor tiene derecho preferencial sobre dicho inmueble para el caso de incumplimiento del pago prometido en cantidad y plazo convenidos, y podrá en caso de llegar al litigio, solicitarle al juez el remate del bien en orden de preferencia que esté señalado en el registro público de la propiedad, es decir puede ser acreedor en primer lugar, lo que le da preferencia para rescatar el monto de lo prestado. Nada impide que existan otros acreedores en segundo o tercer lugar, pero siempre tendrá preferencia para cobrar el total el que esté en primer lugar.

Fianza

Es un derecho personal donde la persona que otorga la fianza, se obliga al cumplimiento de una obligación de un deudor. En caso de incumplimiento podría excusarse de esta obligación si el deudor tiene con que pagar la deuda, pero no podrá hacerlo sino hubiese renunciado previamente a dicho derecho de excusión.

Fiador u Obligado Solidario

Es aquel que se constituye en la persona física o moral que dará cumplimiento de una obligación o fianza contraída por un tercero.

Escritura.

Es el instrumento que genera un notario público y que se asienta en su protocolo (un libro donde están todas las escrituras que el realiza) y que contiene uno o varios actos jurídicos llevando la firma de los comparecientes, así como el sello y firma del notario que da fe de dicho acto, y que dependiendo del tipo de acto, será enviado al R.P.P. para su correspondiente inscripción en el libro o folio real que le corresponda.

Testimonio.

Es la escritura, que después de recibida, revisada, e inscrita en el R.P.P. misma que éste sellará poniéndole el libro o folio real que le corresponde, le será regresado al notario, para que a su vez le sea entregado a la o las partes que hubieren comparecido en dicho acto jurídico, que para ejemplificar pudieron haber sido una compraventa, una hipoteca, una adjudicación por herencia, una sociedad mercantil, etc. etc.

Protocolo cerrado.

Es su colección de libros con fojas empastadas y numeradas, donde se asientan con un folio consecutivo todas las escrituras que realiza, de todo tipo de actos jurídicos. Se le llama cerrado porque para firmar una escritura, ésta debe de ser impresa en este protocolo, y los comparecientes deberán firmar directamente en dicho libro o protocolo. Su desventaja es que si el notario tiene dos firmas simultaneas con clientes diferentes, uno tendrá que esperar al otro para que dicho protocolo sea desocupado y trasladado con el segundo cliente.

Protocolo abierto.

Precisamente para evitar la problemática del protocolo cerrado, el colegio de notarios del D.F. generó un sistema llamado protocolo abierto donde es el colegio mismo el que imprime, sella, y entrega una determinada cantidad de hojas con folio consecutivo a cada notario, para que puedan realizar firmas simultáneas sin depender de un libro que tenga que ser trasladado de un lado a otro. Estas hojas al ser firmadas por los comparecientes, son firmadas, selladas, y se les coloca un holograma infalsificable para proteger su mal uso.

Notario.

Es el funcionario público, con profesión de Abogado, al cual se le es investido de fe pública, y tiene facultades para que en su protocolo consten los actos y hechos jurídicos como compraventas, sociedades civiles y mercantiles, testamentos, poderes, fe de hechos, donaciones, sucesiones, entre muchos otros. En México, el notario es el único tipo de abogado que atiende a dos partes simultáneamente en un mismo acto jurídico como una compraventa, y aunque por ley están obligados a la imparcialidad, en algunas ocasiones caen en conflicto de intereses. En otros países cada parte es atendida por su propio abogado y son el abogado del comprador que junto con el abogado del vendedor, los encargados de cerrar y protocolizar dicho contrato. Normalmente en una compraventa el cliente principal del notario es el comprador, por lo que sugerimos al vendedor que si acaso percibe esta situación, contrate a otro notario o abogado que lo represente.

Profesional Inmobiliario.

Es la designación que le otorga la A.M.P.I. (Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios) a sus asociados. En la ciudad de México existen otras dos asociaciones como son U.C.I. (Unión de Corredores Inmobiliarios) y C.I.M. (Centro Inmobiliario Mexicano) que no tienen designación para sus agremiados.

Profesional Inmobiliario Certificado.

EInternacional de s la designación que otorgan A.M.P.I., C.I.M., U.C.I. FIABCI (Federación profesiones inmobiliarias) y otras organizaciones más, a aquellos que han aprobado un examen, y que con un promedio mínimo de ocho logran obtener una certificación, que garantiza el nivel profesional y técnico que el público consumidor de servicios inmobiliarios requiere actualmente. Actualmente hay 450 P.I.C.s en la ciudad de México.

Desarrollador.

Es la persona o empresa que por sus conocimientos, experiencia y capacidad financiera y técnica, arma con diferentes actores, un proyecto residencial, comercial o industrial, que prevé será absorbido por el mercado y dará a los socios de dicho desarrollo, una tasa interna de retorno suficientemente atractiva, en determinado periodo de tiempo.

Tasa Interna de retorno. ( T.I.R.)

Es el rendimiento del capital anualizado, que un inversionista obtiene en determinado proyecto. Normalmente un inversionista inmobiliario, espera una T.I.R. mínima entre el 25% al 50% anual, dependiendo del proyecto.

Promotor.

Es la empresa o agencia inmobiliaria encargada de la promoción y venta del producto inmobiliario, y que con una determinada fuerza de ventas, llega a adquirir compromisos de tiempo para realizar dichas ventas. El promotor puede adicionalmente ser uno de los actores o inversionistas en dicho desarrollo.

Constructor.

Es la empresa que es contratada por el desarrollador para edificar el proyecto aprobado por los socios inversionistas. La constructora puede ser a su vez la misma desarrolladora, o parcialmente ser uno de los socios inversionistas que aportando material, mano de obra y proyecto, se convierta en uno de los socios principales.

Corredor Inmobiliario.

Es la persona física que se especializa en el corretaje de inmuebles, utilizando bolsas inmobiliarias, y que atiende a propietarios y a compradores o inquilinos, cerrando operaciones de compraventa o arrendamiento, y que en un porcentaje mayor o menor, son compartidas con otros corredores o inmobiliarias.Vale la pena señalar que cuando un propietario contrata a un corredor, debe asegurarse que verdaderamente tenga la capacidad y disposición de hacer corretaje con otros corredores y no resulte en ser un simple anunciador. En nuestro país no existe aún la carrera inmobiliaria con tal, pero muy posiblemente este año o el siguiente ya se inicie como tal, con la denominación precisamente de Corredor Inmobiliario.

Administrador.

Es aquel que mayoritariamente está dedicado a la administración de rentas de inmuebles, y que cuenta con una infraestructura básica de equipo de cobrador, secretaria, mantenimiento, y ejecutivo de cuentas. Un administrador contará con un poder para actos de administración que le otorgue su cliente para poder cobrar las rentas, y mensualmente entregar el estado de cuenta al cliente, ya descontando gastos como impuestos, derechos, mantenimiento, y honorarios. Se puede observar que hay muchos corredores inmobiliarios que hacen corretaje de rentas sin ser administradores, y solamente consiguen al inquilino año tras año, dejando la administración en manos del propietario mismo.

Asesor.

Es el agente vendedor que con determinado tiempo y nivel de capacitación trabaja para una empresa inmobiliaria, atrayendo nuevo inventario para la misma, y realizando la venta o arrendamientos de dichos inmuebles. Los asesores normalmente trabajan bajo el cobijo de empresas o franquicias inmobiliarias que tienen equipos o fuerzas de ventas de 5 o mas asesores.

Corredor Independiente.

Es el corredor inmobiliario que trabaja sin empresa, y en una gran generalidad de los casos, desde su domicilio particular. Estos agentes o corredores independientes pueden ser experimentados o no, pero en una mayoría se autodenominan con este título, no contando con conocimientos ni experiencia y cayendo en el franco esquema del "coyotaje”.

Corredor o Asesor de Créditos.

Es una nueva figura que ha estado madurando desde que los bancos han estado abriendo cada vez mas sus operaciones hipotecarias. Hasta el momento esta profesión no existe como tal, aunque si hay especialistas en esta materia. En Canadá, Estados Unidos y otros países se les conoce como "Mortgage Brokers” , y es una profesión en toda forma. En nuestro país existe en forma parcial pues en realidad estos agentes o corredores de hipotecas tienen convenios de pago de comisión con algunos bancos o sofoles, pero no con todos. Para que este servicio madure y sea eficaz , deberá contemplar que el Corredor hipotecario tenga sus convenios con el 100% de las instituciones para poder asesorar imparcialmente a su cliente con el crédito mas conveniente para el.

Broker.

Esto solo aplica en Estados Unidos, Canadá y otros países de habla inglesa, siendo esta denominación para el dueño de la oficina, que cuenta con un equipo de Realtors, Es una licencia especial que dependiendo el estado y la legislación requiere determinado tiempo, experiencia y exámenes aprobados.

Realtor.

Es el agente inmobiliario que se inicia o decide continuar bajo esta figura durante mucho tiempo, y se le denomina técnicamente Sales agent quien puede aspirar después de ciertos requisitos a convertirse en Broker. Realtor es una marca registrada en Estados Unidos y Canadá y puede ser utilizada por la licencia obtenida y por ser asociado a la N.A.R. National Associatios of Realtors en Estados Unidos o a la C.R.E.A del Canadá.

Oferta.

Comúnmente en el medio inmobiliario se entiende como el acto verbal o escrito por el cual una persona moral o física invita a otra(s) o celebrar un contrato de compraventa de un inmueble, señalando su intención de pagar determinado precio en determinadas condiciones, independientemente del precio y condiciones en que dicho inmueble está marcado en el mercado. Puede conocerse también como "carta-intención”, donde el futuro adquirente o arrendatario manifiesta su alcances de precio y forma de pago, misma que el vendedor o arrendador en su caso estudiará, discutirá y para el caso de aceptar y llegar a un acuerdo pasarán a una siguiente etapa que puede ser la firma de un contrato privado y/o de promesa de compraventa o arrendamiento.

Apartado.

Es una determinada cantidad de dinero, que en calidad de depósito en garantía, entrega un posible comprador o arrendatario a el propietario del inmueble, con la intención de suspender la promoción y tener un cierto derecho de preferencia para su adquisición o renta, y evitar que otro candidato pudiera comprarlo o rentarlo antes que el. Este apartado normalmente tiene caducidad, por lo que si dicho candidato no celebra la operación definitiva, puede perder ese dinero a favor del dueño del inmueble o de la inmobiliaria que realiza la promoción. Es importante aclarar que este apartado si no es recibido en calidad de depósito en garantía, puede convertirse en parte del precio, perfeccionarse la compraventa y generar obligaciones jurídicas de acuerdo a los arts. 2248 y 2249 del código civil para el D.F. y similares para el resto del país.

Contrato privado.

Es el documento que firman las partes interesadas en celebrar una compraventa o arrendamiento, y lo realizan sin la necesidad de la presencia de un notario, pues como su nombre lo dice es privado y no público. Este tipo de contratos constantemente son criticados por los notarios pues en la mayoría de los códigos civiles se establece que las compraventas inmobiliarias que su valor sea equivalente y mayor de 365 salarios diarios mínimos, deberán de otorgarse en escritura pública. De todos modos existen requisitos legales que todo notario debe de cubrir para otorgar dicha escritura como contar con el certificado de libertad de gravamen, tener un avalúo en el D.F. , certificado de zonificación, impuestos calculados, y tener redactada dicha escritura, y todo lo anterior no puede ser realizado el mismo día en que las partes desean celebrar la compraventa, por lo que el único instrumento que suple esa deficiencia es precisamente el contrato privado, en donde solamente se paga un "enganche” y el porcentaje mayoritario se entrega al vendedor el día que formalmente se celebre la escritura pública ante notario. Un contrato privado es perfectamente legal, y ejecutable ante tribunales, pues algunas personas piensan que solo la escritura es lo "que vale”, siendo que no es así, pues para el caso de incumplimiento en un contrato privado, el juez dictará sentencia y condenará a la rescisión o al cumplimiento de dicho contrato, y ante la negativa de aceptar la sentencia, el juez firmará en rebeldía y transmitirá la propiedad y se inscribirá dicha sentencia en el registro público de la propiedad.

Contrato de compraventa.

Es el contrato privado o público (escritura) que da origen a obligaciones de dar (pagar un precio ) y contiene los elementos de existencia como objeto ( la casa), consentimiento ( precio y condiciones ) , los elementos de validez como capacidad ( mayor de edad ) Ausencia de vicios ( error, dolo, mala fe, lesión ) , Licitud ( que sea un objeto legalmente vendible ) y forma ( la que establece la ley, como escritura pública ) . Esta última sólo daría la posibilidad a una nulidad relativa y no absoluta ).

Promesa de compraventa.

Es el contrato privado ( nunca se hará en escritura) y da origen a obligaciones de hacer, es decir solo obliga a las partes a cumplir la celebración de un contrato futuro. Si hubiese entrega de dinero en un contrato de promesa y se establece que forma parte del precio, automáticamente este contrato de promesa se convierte en un contrato de compraventa perfeccionado, con todas las obligaciones ya mencionadas. Se sugiere que el dinero que se reciba en un contrato de promesa se maneje como depósito en garantía, mismo que si no es devuelto por el que lo recibe, en caso de deshacerlo, podría generarle un problema penal mas que civil.

Depósito en garantía.

Es la cantidad que se entrega como muestra de interés para la compra o futuro arrendamiento, pero tiene la característica de que como su nombre lo dice, no es parte del precio, pues entonces ya no sería depósito, sino enganche, y ya no formaría parte de una promesa de compraventa, sino de una compraventa lisa y llana.

Escrituración.

Es llevar el contrato de compraventa a un notario, para que dándole la forma que la ley exige y cumpliendo los requisitos fiscales y procedimentales, se otorgue por las partes la escritura pública que ante la fe de dicho notario, se firme en su presencia y se inscriba en el registro público de la propiedad correspondiente a la ciudad o municipio donde se encuentra el inmueble.

Traspaso.

Es el acto en el cual vendedor y comprador, se ponen de acuerdo para celebrar una compraventa sobre un inmueble que tiene un gravamen, generalmente una hipoteca, y el comprador acepta pagar a el vendedor, una cantidad que generalmente es la diferencia entre precio y deuda, y cancelar dicho gravamen cuando este nuevo comprador hubiese terminado de pagar dicho crédito. Nada impide celebrar ante notario la escritura de dicho "traspaso” correctamente llamado "sustitución de deudor”, y que el acreedor (generalmente un banco o sofol) lo acepte. Si esta institución no aceptara dicha sustitución, nada impide celebrar ante notario la compraventa, pero el único riesgo es que el banco o sofol exigiera el saldo total en una sola exhibición.

Préstamo.

Es el acto por el cual un particular o una institución entregan una cantidad en dinero, a una persona física o moral, para la adquisición, construcción, remodelación o simple liquidez y ésta se compromete a devolverla en la misma especie (dinero) añadiendo un interés pactado, y dando como garantía un inmueble, que puede ser el mismo que se adquiere, otro diferente, o a veces ambos. Este tipo de contrato tiene como nombre "mutuo con interes”, o contrato de apertura de crédito”, "reconocimiento de adeudo” y se otorga en escritura pública, inscribiéndola en el Registro público de la propiedad, para con ello tener preferencia frente a otros acreedores en caso de incumplimiento.

Preventa.

Es la forma de comercialización de muchos desarrolladores y/o constructores, por la cual, en forma de un engache y firmando un contrato privado, el propietario, desarrollador o constructor, se comprometen a realizar determinado edificio, conjunto horizontal etc. en determinado tiempo, y le dan un precio preferente al comprador "tempranero”, que obtendrá un beneficio en plazo y plusvalía para el momento en que dicho desarrollo se termine. El comercializador obtiene un flujo de caja muy interesante, y el comprador plazo y precio preferente que subirá al momento que se inaugure la obra. Vale la pena recomendar al adquirente, investigar la reputación del propietario, y del comercializador, asi como la situación del inmueble, antes de dar cualquier cantidad.

Derecho del tanto.

Es el derecho de preferencia para adquirir generalmente bienes inmuebles o acciones de una empresa cuando se tiene la categoría de inquilino o copropietario respectivamente. También es el derecho para ser preferido como inquilino, sobre otro inquilino, por situación de antigüedad.

Derecho Real.

Es el derecho de una persona sobre una cosa ( puede ser un inmueble) para perseguirla y excluir a otras personas, en su propiedad, uso y disfrute en virtud de un compromiso económico que el dueño titular otorga al acreedor. Ejemplo: el banco tiene un derecho real sobre el inmueble solo para el caso de no pagar la hipoteca, pero este último solo podrá actuar mientras no se le liquide dicho adeudo, y el banco nunca será dueño, en tanto no medie la sentencia de un juez que le otorgue en forma definitiva la propiedad al acreedor que tenía ese derecho real.

Derecho adquirido.

Es el derecho que en virtud de un acto jurídico o por el paso del tiempo, (prescripción) ha pasado a un individuo y no puede separarse de éste, salvo por su propia voluntad, o por un acto de autoridad judicial. En materia de usos de suelo, aplica este derecho por el paso del tiempo, adquiriendo derechos constitucionales, no retroactivos, pudiendo el dueño titular de un inmueble permanecer en su giro, aunque la zonificación del lugar lo señale como prohibido. Ciertamente el propietario deberá demostrar básicamente dos aspectos. Continuidad no interrumpida, y las autorizaciones en el momento de su apertura.

Derecho de acrecer.

Es el derecho que generalmente tiene un coheredero en virtud de aplicársele la o las partes de uno a mas herederos, por razones que el juez dictamine, o porque otra de las partes la repudie voluntariamente.

Derecho litigioso.

Es el derecho que puede ser adquirido por herencia, o por adquisición voluntaria, sobre un juicio existente, sobre bienes muebles e inmuebles. Los mas conocidos, son las famosas carteras de inmuebles de los bancos, que son vendidas a oras instituciones o particulares, conteniendo una colección de propiedades que se encuentran en diversas etapas en sus juicios hipotecarios, y que por razones de su bajo costo, dichos particulares o instituciones, consideran como una oportunidad adquirir dichas propiedades, no importando la etapa procesal en la que se encuentren.

Derecho de superficie.

Es el derecho o facultad que un propietario le otorga a una persona física o moral, de tener una plantación, y/o de construir en su inmueble, y que puede ser generado originalmente por un contrato ya sea de arrendamiento, o de comodato.

En dichos contratos debe estipularse si el arrendatario o comodatario, dejará a favor del propietario dichos frutos de la plantación, o la construcción, o en su caso las retirará en determinado momento, siempre antes del término del contrato que originó dicho derecho de superficie, que por cierto es considerado un derecho real.

Uso de suelo.

Es la voluntad y visión del estado y/o municipio en coordinación con sus habitantes a través del cabildo y/o asamblea de representantes para el caso del D.F. de cómo quieren que la tierra sea utilizada, de una manera ordenada y racional para que exista una convivencia pacífica, y un aprovechamiento del patrimonio inmobiliario, de una manera adecuada, que evite afectaciones vecinales, aprovechando al máximo la infraestructura existente, y conociendo las limitaciones reales.

Zonificación.

Generalmente las delegaciones del D.F. así como los municipios, cuentan con planos informativos donde se puede apreciar los usos, alturas máximas, porcentajes de áreas libres no construidas, y especificaciones de cada área y a veces de cada predio específico.

Certificado o Cédula de Zonificación.

La información general vertida en los planos generales de zonificación, se expresa en un documento oficial llamado Cédula informativa de Zonificación, o Certificado de zonificación para el D.F., que generalmente otorga la dirección de desarrollo urbano de cada municipio, y de la Secretaría de Desarrollo Urbano y vivienda para el caso del D.F. Este documento avala el uso permitido y sirve de base para solicitar la licencia de construcción.

Factibilidades.

Muy independientemente del uso de suelo permitido, hay que investigar las factibilidades existentes, pues se podría otorgar determinado uso, y no existir dotación de agua suficiente, o tener una vialidad adecuada para el desarrollo pretendido. Para el caso del D.F. el bando dos decretado en al año 2000, impidió el uso de suelo permitido en nueve de las diez y seis delegaciones existentes, lo que significó que no se otorgó las factibilidades, aunque el uso de suelo si lo permitiera.

Usos permitidos.

Generalmente las clasificaciones son habitacional, comercial, industrial, oficinas, agrícola, rural, reserva ecológica. Los usos que se señalarán en cada municipio o delegación contemplan uno o varios de estos usos para cada colonia, manzana o predio.

Uso adquirido.

Vale la pena aclarar que aunque en la zonificación, señale un uso específico, si el predio se venía usando con otro diferente, adquiere constitucionalmente el derecho de seguir teniéndolo, y solamente hay que oficializarlo con un trámite llamado: Convalidación de derechos adquiridos.

Altura permitida.

Es la altura máxima que el uso de suelo contempla y puede ser en número de niveles o en metros.

Área libre.

Es el porcentaje de área no construida que hay que dejar en el proyecto a realizar, muchas veces puede ser con acabados permeables como adoquín, o adopasto, o si la autoridad lo acepta, con un pozo de absorción, combinando la recuperación de aguas pluviales.

Intensidad de construcción.

Es el máximo de metros totales construidos en relación al tamaño del terreno. Es decir que si la intensidad es tres en un terreno de 2000 m2, se permitirá construir 6000 m2.

Norma de vialidad.

La zona puede tener un uso de suelo determinado, pero hay que analizar si la vialidad en específico tiene otra diferente, si es el caso prevalece la de la vialidad si el propietario así lo prefiere, y a esto se la llama norma específica de vialidad.

Norma especial.

Una zona o predio puede tener del mismo modo que la vialidad, un uso diferente que permita mejor altura, mas intensidad, y/o mas o menos área libre.

Impuesto sobre la renta por enajenación, I.S.R.

El ISR por enajenación es un impuesto federal que se paga al vender un inmueble comercial, o habitacional en el excedente de un valor de 1,500,000 U.D.I.S.( APROX. $5,000,000.00 m.n.), o también el terreno que exceda mas de tres veces el área de desplante construida de la casa habitación. Si la casa habitación es menor en valor a 1,500,000 UDIS o su terreno no llega a una superficie de tres veces su área de desplante construida está exenta, pero si el ingreso es mayor a $1,000,000.00 hay que hacer la declaración correspondiente para no perder dicha exención. Un terreno baldío SI paga ISR. Los notarios públicos que realicen dichas operaciones están obligados a retener dicho impuesto a las personas físicas, no así a las personas morales. Para el caso de extranjeros no-residentes en México, que enajenen su inmueble, están tasados al 25% del valor de la venta, sin deducción posible. En caso de prescripción positiva, o adjudicación por remate, al no haber enajenante cautivo a quien cobrar dicho impuesto, quien asume la responsabilidad de pagar el ISR al momento de prescribir es el adquirente. Es recomendable no iniciar un juicio de prescripción o remate judicial, sin una debida planeación fiscal, pues el pago de este impuesto corre a partir de la fecha de la sentencia, y posterior a este evento, se acumulan recargos, actualizaciones y multas.

Ahora bien este impuesto s calcula a una tasa del 28% a partir de 2007, y es sobre la utilidad que genere la venta, y su cálculo es realmente complejo, pero para entenderlo simplistamente se paga sobre la diferencia entre el valor de adquisición actualizado y el precio de venta.

Impuesto sobre la renta por Adquisición.

Hacienda presume un ingreso gravable para el adquirente, cuando el valor de avalúo es mayor del 10% del valor de la operación real, por lo que el excedente está tasado a un 20% fijo sin deducción, y el notario está obligado a realizar la retención correspondiente a las personas físicas.

Impuesto al valor agregado, I.V.A.

Todo inmueble comercial, está gravado a la tasa del 15% de este que es un impuesto federal, pero únicamente sobre el valor que arroje el avalúo sobre las construcciones, pues el suelo está exento de este impuesto. La casa habitación en ningún caso paga I.V.A. excepto si dentro del inmueble mismo hay un área destinada como local comercial, el cual además de pagar este impuesto, estaría gravado de ISR.

Impuesto sobre adquisición de bienes Inmuebles. I.S.A.I.

Al momento de escriturar los notarios están obligados a retener este impuesto que es local, y en el caso del D.F. llega a una tasa máxima del 4.4% sobre el valor del inmueble. Es un impuesto local que se entera al ayuntamiento o a la Tesorería del D.F. En muchos países es del 1%.

Impuesto predial

Es el impuesto que cobra la tesorería local de cada municipio, o en su caso la Tesorería del D.F. sobre los bienes inmuebles. La cantidad a pagar en el caso del D.F. puede ser discrecionalmente aumentada por la tesorería si el inmueble está rentado, por lo que la base catastral se convierte en base arrendamiento, provocando muchas veces un pago 10 veces mayor al normal, lo anterior independientemente al pago de ISR que pague el arrendador. El contribuyente puede ampararse y ganar la reducción a base catastral, en virtud de que ya hay muchas resoluciones favorables de la corte a este respecto.

Derechos por pago de agua

Este no es impuesto, pero su pago está obligado con las sanciones que la falta de un impuesto local puede tener. La tesorería puede embargar y ejecutar por la anterior razón. Es recomendable llevar un sistema de auto lectura con el medidor, y verificarlo con la autoridad correspondiente para evitar las lecturas discrecionales de los visitadores.

GLOSARIO DE ARQUITECTURA

Planta Arquitectónica.

Es el dibujo o plano que contiene la vista horizontal de un piso o nivel determinado del inmueble en proyecto o ya construido. Las plantas tienen diferentes nombres independientemente del nivel que representen, y las más conocidas son, planta de sótano o estacionamientos subterráneos, que estarán siempre bajo el nivel de banqueta. Puede por supuesto haber estacionamientos sobre nivel de banqueta. Posteriormente, viene la planta principal que para el caso de un edificio estaría representando el acceso principal a nivel de banqueta, lobby, y muchas otras áreas. Le siguen las plantas tipo, que se pueden repetir iguales en los niveles siguientes, y representarían el piso típico de oficina o departamentos. y por último la planta de azotea, donde se alojan servicios comunes y resulta ser prácticamente el último nivel representado. Estos dibujos o planos sólo representan los espacios físicos, y no muestran las características estructurales de los elementos que la componen.

Fachadas Arquitectónicas.

Es el dibujo o plano que contiene la vista vertical exterior del inmueble en proyecto o ya construido. Las fachadas pueden ser frontales, posteriores, o laterales, y contendrán estrictamente las partes visibles del inmueble. Del mismo modo, estos dibujos o planos sólo representan los espacios físicos, sin mostrar las características estructurales de los elementos que la componen.

Cortes Arquitectónicos

Es el dibujo o plano que contiene la vista representando como su nombre lo dice un corte imaginario por determinado eje del inmueble en proyecto o ya construido. Estos cortes pueden ser longitudinales o transversales, es decir por la parte mas larga y corta respectivamente y abarcaran todos los niveles que el inmueble pueda tener, independientemente que sean visibles o no en la construcción. Estos dibujos o planos sólo representan los espacios físicos, y no muestran las características estructurales de los elementos que la componen.

Planos estructurales.

Es el dibujo o plano que contienen las plantas, o cortes del inmueble en proyecto o ya construido, con los espacios físicos, pero señalando las características de la estructura, como columnas, trabes, losas, castillos, y su forma y elementos de como se constituyen marcando varillas, amarres, viguetas, resumen de memorias de cálculo, calidades y especificaciones de concreto, acero, y demás materiales que el proyectista considera en cada elemento de dicha estructura.

Planos de instalaciones.

Es el dibujo o plano que contienen las plantas, o cortes del inmueble en proyecto o ya construído, con los espacios físicos, pero señalando los elementos auxiliares que servirán para el funcionamiento del inmueble, como son instalaciones hidráulicas (alimentación de agua), sanitarias (drenaje), eléctricas (contactos, apagadores etc.), aire condicionado, iluminación, circuitos especiales, riego por aspersión, y muchas otras.

Losa.

Es el elemento horizontal estructural más conocido como piso, pero que casi siempre es de concreto o acero y sirve para desarrollar todo el espacio arquitectónico, y descansará en columnas y trabes. Las losas pueden ser de múltiples formas estructurales, pero las más conocidas son las losa estándar de concreto que variará de 8 cms a 15 cms dependiendo de los claros (longitudes) que tenga que librar. La reticular que es como un panal con huecos vacíos o rellenos de unicel, y es una cuadrícula de muchas trabes de poco ancho y algún peralte (altura) importante 20 a 40 cms, y que dan una fuerza y rigidez muy importante a toda la construcción. La de acero que puede estar soportada en vigas o trabes de ese material, y cubiertas con laminadas acanaladas de fierro, y con una capa colada de concreto, delgada de unos 5 cms. También existen losas de cimentación que serán aquellas que corren de una zapata corrida a otra, y que por razones de diseño estructural, están armadas de tal modo que pueden entenderse como funciona una cisterna, siendo monolítica y armada en varilla y concreto, y encima de ésta, comenzará a desplantarse el edificio completo.

Trabe.

Es el elemento horizontal estructural conocido también como viga, y que su función será soportar las losas. Toda las trabes amarrarán siempre en las columnas. La trabe es siempre un elemento estructural y puede ser de acero o concreto, pues si fuese de madera su nombre apropiado sería viga.

Columna.

Es el elemento vertical estructural, que soportará en primera instancia las trabes, que a su vez recibirán la carga de las losas. Una columna puede ser de concreto, acero, piedra, o madera dependiendo del diseño y la carga que tenga que soportar. Los actuales edificios inteligentes, se realizan con un alma de acero sólido, "forrada" de una retícula de varilla amarrada, y colando concreto encima de esa varilla para darle rigidez al acero del alma de dicha columna.

Castillo.

Es el elemento vertical estructural, que normalmente no tiene una función de carga, sino de generar rigidez en un muro, pues para el caso de uno de tabique, si no se colocaran dichos castillos cada "x" distancia, el mencionado muro no tendría capacidad de mantenerse rígido por sí mismo.

Dala.

Es el elemento horizontal estructural, parecido a una trabe, pero que tampoco tiene función básica de carga, sino de rigidez, para casos de muros muy altos, que además de castillos requerirán dalas intermedias, o para el caso de bardas, se usarán para la parte superior, llamadas dalas de cerramiento.

Zapata.

Es el elemento horizontal estructural, donde se recibe toda la carga de la edificación. Las zapatas pueden ser aisladas o corridas, y vistas en corte transversal tienen una forma piramidal, con una base mayor en el contacto con la tierra, y una base menor donde termina y empieza en desplante de los muros del primer nivel de la edificación. Si es aislada tiene una base cuadrada o rectangular donde se desplanta una columna, y si es corrida quizás se desplante un muro monolítico de concreto.

Eje.

Es la línea virtual que en los dibujos y planos sirve de guía para ubicar las columnas, castillos, cimientos y algunos otros elementos que el dibujante decida usar como parte fudamental del proyecto.

Cota

Es la medida expresada en sistema métrico decimal o inglés, y que señala la distancia entre un elemento y otro del proyecto. Normalmente se dibuja con una línea muy delgada y termina en un extremo y otro con una flecha o "x" para señalar donde comienza y donde termina la medición.

Nivel.

Es la medida referencial que señalada en un círculo dividido en 4 secciones, donde dos son en blanco y dos en negro, marca como su nombre lo dice el nivel positivo o negativo, casi siempre usando como nivel "cero-cero" la banqueta o el promedio de la misma.

© CLAUDIO ROBERTO MÁRQUEZ PASSY. 2016. Todos los Derechos Reservados para su autor. Prohibida su reproducción parcial o total sin la autorización por escrito de su autor.